奇跡沒(méi)有發(fā)生，2021年最后一個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企銷售表現(xiàn)慘淡依舊。

12月31日，第三方機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企12月單月實(shí)現(xiàn)11223.1億元，環(huán)比11月大幅上漲逾3成，但同比仍下挫近35%，全年累計(jì)銷售額同比下降3%。這是自2010年以來(lái)，規(guī)模房企銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊偈状纬霈F(xiàn)負(fù)值。

與規(guī)模增長(zhǎng)同步降速的還有房企融資表現(xiàn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年，典型規(guī)模房企全年融資總量同比下降26%，近五年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)且達(dá)到五年內(nèi)最低水平。四季度企業(yè)融資一度降到冰點(diǎn)，融資總量同比減少55%。

盡管監(jiān)管層近期密集發(fā)聲，釋放有關(guān)房企融資政策偏正面消息，但業(yè)內(nèi)已形成共識(shí)，這些都不意味著房地產(chǎn)信貸政策轉(zhuǎn)向，而是意在維穩(wěn)糾偏。2022年，整體的融資環(huán)境仍將以維護(hù)企業(yè)正常融資需求，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展為主。

以高杠桿撬動(dòng)規(guī)模快速增長(zhǎng)的時(shí)代，在2021年正式劃下句點(diǎn)了。

國(guó)企央企崛起

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，以全口徑計(jì)，2021年12月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售金額11223.1億元，較11月環(huán)比增長(zhǎng)32.4%，但同比仍下降34.7%。

億翰智庫(kù)提供的數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企中，銷售同比增長(zhǎng)的僅有7家，分別為建發(fā)房產(chǎn)、碧桂園、龍湖、招商蛇口、正榮地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)，同比增幅分別為72%、61%、43%、37%、21%、16%、4%；另有16家房企同比降幅在30%以上。

在具體銷售表現(xiàn)上，萬(wàn)科以單月560.8億元的銷售規(guī)模位列行業(yè)首位；融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)480.6億元，緊隨其后；華潤(rùn)置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)單月銷售規(guī)模在400億元以上；龍湖、保利則分別實(shí)現(xiàn)396.9億元、366.78億元，分列單月銷售的六、七位。

值得一提的是，越秀地產(chǎn)單月同比增長(zhǎng)104%，在TOP50中增幅最大，全年實(shí)現(xiàn)1182億元，同比增長(zhǎng)23%。

“國(guó)央企很猛。”在談到12月銷售表現(xiàn)時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士如是形容。越秀地產(chǎn)也是國(guó)央企表現(xiàn)的一個(gè)縮影。TOP10中大部分為國(guó)企央企的全年累計(jì)銷售表現(xiàn)皆為同比上揚(yáng)，保利、中海、招商蛇口、華潤(rùn)置地同比漲幅都在10%上下。

不過(guò)，國(guó)央企的突出增長(zhǎng)，沒(méi)有無(wú)法改變行業(yè)整體下滑的趨勢(shì)。

縱覽2021年行業(yè)的銷售表現(xiàn)，上半年一片熱火朝天，下半年則急轉(zhuǎn)直下，且同比銷售跌幅持續(xù)擴(kuò)大，從7月份的下降7%，一路走闊至11月的39.3%。

“我們往年都是逐月上行，上半年特別是一季度相對(duì)壓力大一點(diǎn)，市場(chǎng)差一點(diǎn)，到了二季度之后，市場(chǎng)開(kāi)始回穩(wěn)回升，到了下半年還會(huì)創(chuàng)一個(gè)小新高，”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱復(fù)盤2021年銷售表示時(shí)表示，“但是今年我們看到的整體情況是一路下行。”

一路下挫的銷售，造就了上下半年迥異的數(shù)據(jù)表現(xiàn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年前6個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)操盤金額同比增長(zhǎng)36.8%，而在7-11月的5個(gè)月里，累計(jì)操盤金額同比大幅下挫27.8%。

于是，2021年全年，以操盤口徑計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額110805.3億元，同比下降3.5%；以全口徑計(jì)，則同比下挫3%。

中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同樣顯示，從公布年度銷售目標(biāo)的32家代表企業(yè)來(lái)看，2021年房企銷售目標(biāo)完成率總體明顯低于去年，達(dá)成率均值為90.1%。其中，綠城、華潤(rùn)、濱江、正榮、越秀、大發(fā)等企業(yè)的銷售目標(biāo)完成率均在100%以上，大部分企業(yè)都沒(méi)有完成年度目標(biāo)任務(wù)。而2020年的目標(biāo)完成率則為106%。

降杠桿仍將持續(xù)

與下半年銷售同時(shí)大幅削減的，還有房企的融資情況?？硕饠?shù)據(jù)顯示，7-11月，房企融資總量同比下降約4成。

房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去的幾年里經(jīng)歷了負(fù)債和規(guī)模的同步高速增長(zhǎng)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2015年-2020年間，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額從34955億元增長(zhǎng)至130462億元，復(fù)合增長(zhǎng)率額約為25%；同期，房企有息負(fù)債大幅上漲，如恒大在2016年-2020年5年間的有息負(fù)債凈增4196億元，是其在2011年-2015年間凈增加額的1.58倍；融創(chuàng)的這一指標(biāo)為7.25倍、萬(wàn)科的為5.58倍。

不過(guò)，如今這一借助高負(fù)債推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)的邏輯已行將終結(jié)，房企的融資需求被“三道紅線”壓制，即便綠檔房企，有息負(fù)債增速也被控制在15%，而貸款集中度管理則對(duì)放款的金融機(jī)構(gòu)形成鉗制。

“一開(kāi)始的時(shí)候，大家還抱有僥幸，覺(jué)得這輪調(diào)控不會(huì)那么緊，時(shí)間不會(huì)那么久。甚至于到2021年初的時(shí)候，蠻多家房企的預(yù)期還是相對(duì)樂(lè)觀的，講著要‘穩(wěn)健’，還干著小規(guī)模加杠桿的事情，”某華東房企內(nèi)部人士回顧道，“但是從下半年的首輪集中供地之后，行業(yè)對(duì)于降杠桿的目標(biāo)基本有了共識(shí)。”

旭輝控股集團(tuán)CEO林峰近日撰文指出，政策導(dǎo)向未變，只是微調(diào)，房企應(yīng)放棄幻想，認(rèn)認(rèn)真真降杠桿，行業(yè)的高速增長(zhǎng)期已經(jīng)過(guò)去，要換一種方式應(yīng)對(duì)新的環(huán)境，“未來(lái)優(yōu)秀房企的負(fù)債率可能不是70%，而是30%”。

太平洋證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師徐超提出，2021年是資管新規(guī)過(guò)渡期整改時(shí)限的最后一年，各公司要進(jìn)一步加大存續(xù)通道業(yè)務(wù)的清理力度。“融資結(jié)構(gòu)中非標(biāo)占比較高的民營(yíng)房企可能會(huì)面臨債券剛兌和非標(biāo)較難展期的雙重壓力。”

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨也認(rèn)為，當(dāng)前房企面臨的信用體系危機(jī)仍未解除，而2022年一季度是海外債償還的高峰，企業(yè)的資金壓力不容小覷，尤其是民營(yíng)企業(yè)?，F(xiàn)階段，企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急是保證現(xiàn)金流安全，確保能夠活下來(lái)，才會(huì)有未來(lái)。

至于何時(shí)可以觸底反彈，林峰認(rèn)為，從喊話到形成政策，估計(jì)要兩到三個(gè)月，從政策出臺(tái)到產(chǎn)生效果，估計(jì)還要三個(gè)月的時(shí)間，市場(chǎng)恢復(fù)還需要時(shí)間和耐心，目前各金融機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)客戶都還在觀望。